Les transferts hypothécaires sont récupérés comme un moyen de battre la hausse des taux

Le seul but était de ne pas perdre d’argent.

Lorsque Matthew Kilboy a inscrit la copropriété de Washington, DC, que lui et son mari avaient achetée en 2017, ils ont accepté que des taux d’intérêt plus élevés et un marché faible pour les condos signifiaient que tout dollar supérieur aux 529 000 $ qu’ils avaient payés était un dollar qu’ils remercieraient leur bonne étoile pour.

Une unité similaire de deux chambres et deux salles de bain dans le bâtiment avait récemment coûté un peu moins d’un demi-million. Le prix de 549 000 $ qu’ils ont indiqué en avril était essentiellement un souhait.

Un mois plus tard, le couple a clôturé à 565 000 $ – grâce à un équipement peu connu qui est devenu de plus en plus populaire à mesure que les taux hypothécaires ont augmenté. Leur unité était accompagnée d’une hypothèque assumable sur 30 ans, avec un taux fixe de 2,25% que le couple avait bloqué après un refinancement en novembre 2020. En annonçant que l’acheteur pourrait hériter de l’hypothèque, le couple, qui a déménagé à Denver, a obtenu plusieurs offres de prix excessifs qui semblaient être une relique du marché immobilier déformé pendant le verrouillage de Covid.

« C’était la toute première phrase de l’inscription », a déclaré M. Kilboy, 39 ans, un ancien infirmier de la Marine dont le prêt, soutenu par le ministère des Anciens Combattants, pourrait être transmis à l’acheteur. « Personne ne pouvait trouver un taux d’intérêt aussi bas, alors nous le poussions vraiment. »

La Réserve fédérale a peut-être ralenti la hausse des taux d’intérêt, mais les coûts hypothécaires mensuels restent plus du double de leur niveau d’il y a 18 mois. Cela a considérablement réduit l’offre de stocks à vendre en décourageant les millions de propriétaires qui ont bloqué des taux d’aubaine pendant la pandémie de vendre leur maison et d’engager potentiellement des centaines de dollars par mois en frais d’emprunt supplémentaires pour une nouvelle.

Parce qu’il y a si peu à vendre, les prix des maisons sont restés stables et ont même repris leur ascension, malgré une énorme augmentation des coûts d’emprunt. Le refrain parmi les agents immobiliers et les économistes est que toute personne qui a obtenu un taux hypothécaire de 3 % ou moins possède un bien précieux qu’elle répugne à abandonner.

Mais chaque actif a un prix. Et maintenant, un groupe émergent d’investisseurs et d’agents immobiliers essaie, en fait, de vendre les taux hypothécaires d’il y a plusieurs années en les transférant à de nouveaux acheteurs.

Redfin, la société de courtage immobilier, a vu une forte augmentation des inscriptions comme celle de M. Kilboy qui ont des commentaires comme « belle maison avec prêt assumable à 3,25% ». Des groupes Facebook sont apparus pour leur trouver des acheteurs, tandis que de nouvelles entreprises proposent des services pour accélérer le transfert.

« Les propriétaires avec des hypothèques pouvant être prises en charge ont quelque chose de précieux que de nombreux acheteurs veulent et seraient prêts à payer », a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. « Pour les personnes qui ont acheté lorsque les prix des maisons étaient proches du sommet mais que les taux hypothécaires étaient encore bas, cela peut être un moyen intéressant de sortir d’un achat avec remords. »

Les investisseurs sont tout aussi impatients : l’euphémisme « finance créative » est devenu un énorme sujet de conversation sur des sites comme BiggerPockets, un forum où les propriétaires échangent des conseils sur des sujets tels que l’exploitation de locations à court terme et l’achat d’un premier immeuble de placement. Dans des livres, des séminaires et des vidéos YouTube, les influenceurs proposent des conseils sur la façon de trouver des propriétaires en difficulté prêts à transférer une hypothèque à faible taux à l’insu de leur banque – une stratégie précieuse mais extrêmement risquée que les sociétés de titres disent avoir vue plus.

« C’est tout simplement trop attrayant », a déclaré Scott Trench, directeur général de Bigger Pockets, ajoutant que bon nombre de ces stratégies impliquent souvent des risques supplémentaires et de la paperasserie que la plupart des gens ne connaissent pas.

Du piéton au douteux, tout semble souligner la manière dont le marché immobilier national a été gelé par le regret. Les acheteurs sont mécontents que les prêts hypothécaires à faible coût aient disparu. Les vendeurs hésitent à baisser leurs prix par rapport aux pics de la pandémie. Au lieu d’accepter, quelques-uns déterminés essaient d’utiliser l’imagination et les petits caractères pour construire un portail vers les jours de l’argent bon marché de 2021.

La plupart des hypothèques américaines ne sont pas directement assumables. Cependant, une foule de prêts hypothécaires populaires soutenus par le gouvernement – ​​tels que ceux assurés par la Federal Housing Administration, le ministère des Anciens Combattants et le ministère de l’Agriculture – le sont généralement, a déclaré Michael Fratantoni, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association. Ces prêts sont fréquemment utilisés par les primo-accédants et représentent environ un quart des prêts hypothécaires en cours, selon Black Knight, un fournisseur de technologies et de données hypothécaires.

En théorie, n’importe lequel des millions de propriétaires titulaires d’un prêt hypothécaire à faible taux assumable a un avantage précieux à vendre avec sa maison. Pourtant, les agents immobiliers disent qu’il peut être difficile en pratique de les transférer. Par exemple, les propriétaires qui transfèrent une hypothèque adossée à la VA peuvent perdre leur capacité à obtenir un autre prêt similaire à moins qu’ils ne trouvent un acheteur éligible à la VA pour prendre leur hypothèque initiale.

Ou considérez un propriétaire qui a un prêt hypothécaire à faible taux mais qui en a remboursé une partie : pour assumer le prêt, un acheteur devrait fournir un acompte important pour tenir compte de la valeur nette du vendeur, ce que très peu de gens peuvent faire. faire.

Craig O’Boyle espère créer une entreprise en faisant des hypothèses plus rapidement et plus facilement. M. O’Boyle est un agent immobilier qui vend des maisons dans le Colorado depuis trois décennies, suffisamment longtemps pour se souvenir d’avoir dû lire les contrats d’arrêt de porte sur lesquels les acheteurs et les vendeurs cliquent désormais sur DocuSign. En lisant les lignes sur le fait que certains prêts étaient assumables, il a dit qu’il avait longtemps pensé que si jamais les taux montaient en flèche, ces propriétaires découvriraient soudainement que leurs dettes avaient de la valeur.

« Et puis vient ce changement dans le marché des taux d’intérêt », a déclaré M. O’Boyle.

L’année dernière, lui et un partenaire ont lancé Assumption Solutions, une société de conseil qui, moyennant des frais de traitement de 1 100 $ par transaction, aide les agents immobiliers à gérer le transfert de prêts hypothécaires entre vendeurs et acheteurs. Dans son discours aux agents, M. O’Boyle affirme qu’ils poussent des taux inférieurs à 3% comme ils le font avec des comptoirs en marbre ou une vue sur les montagnes.

« Vous commercialisez cela, et disons que vous êtes en concurrence avec la maison d’à côté, votre maison devrait se vendre plus rapidement ou pour plus d’argent », a-t-il déclaré.

Même pour la grande majorité des personnes utilisant une hypothèque conventionnelle qui ne peut pas être transférée, une sorte de compensation de taux devient la norme. Bien que les prix des maisons aient chuté par rapport à leur sommet historique de juin dernier, ils n’ont pas suffisamment baissé pour compenser la hausse des taux hypothécaires, et ils augmentent à nouveau.

Pour stimuler de nouveaux prêts, les sociétés de prêts hypothécaires ont commencé à commercialiser des produits dans lesquels les emprunteurs peuvent « racheter » les taux en payant plusieurs milliers de dollars pendant un an ou deux avec des intérêts nettement inférieurs. L’un des produits les plus populaires est un « rachat 2/1 », dans lequel un emprunteur paie une réduction du taux d’intérêt de deux points de pourcentage la première année et d’un point de pourcentage la seconde.

En termes simples: « La plupart des maisons sont inabordables aux taux d’aujourd’hui », a déclaré Luis Solis, un agent immobilier à Phoenix et Portland, Ore.

La majorité des transactions récentes de M. Solis ont eu une forme de compensation des taux d’intérêt qui est une réduction de prix en tout sauf en nom, a-t-il déclaré. Habituellement, il s’agit d’une somme forfaitaire à la clôture que les acheteurs utilisent pour acheter des taux temporairement inférieurs. Les vendeurs disposant de beaucoup de fonds propres peuvent éliminer l’intermédiaire et financer l’achat de l’acheteur en dessous des taux en vigueur en agissant en tant que prêteur – le financement du vendeur, c’est ce qu’on appelle.

Assumer des hypothèques, rembourser les taux : Ce sont des solutions créatives mais simples à la hausse des coûts d’emprunt. Mais en marge, un nombre croissant d’investisseurs cherchant à acheter des maisons avec un minimum d’argent essaient une technique grise de financement – connue sous le nom de « Subject to » ou « Subto » – dans laquelle ils essaient de trouver des personnes qui ont pris du retard sur leurs dettes. et conclure un accord parallèle pour prendre en charge leurs paiements (à faible taux d’intérêt) (on dit que l’accord est « sous réserve » d’un prêt existant).

La stratégie a un attrait évident lorsque les taux d’intérêt sont élevés, mais elle s’accompagne d’un énorme astérisque : une fois qu’une maison a changé de mains, les banques ont généralement le droit d’appeler le prêt, c’est-à-dire d’exiger que le solde hypothécaire du vendeur soit remboursé intégralement immédiatement. . De plus, si l’acheteur est en retard sur les paiements, la propriété peut toujours être saisie – ruinant le crédit du vendeur, pour une maison qu’il ne possède plus.

Malgré cela, Bill McAfee, président d’Empire Title, a déclaré avoir constaté une augmentation du nombre de clients cherchant à modifier leur titre en vertu de ces conditions, et a des informations sur les stocks avertissant les deux parties de ce qui peut mal tourner.

« Je ne dis pas que je suis d’accord avec cela, mais c’est une façon d’accéder à la propriété avec très peu d’argent », a-t-il déclaré. « Ils doivent déterminer si cela vaut le risque. »