Pourquoi les propriétaires vendent – ​​est-ce important ?

Après le krach immobilier de 2009, de nombreuses maisons ont été achetées à prix réduit par des propriétaires en location, et la part des logements en location a atteint une part record du marché. Mais 2016 a été un tournant, avec une législation gouvernementale imposant des taux d’imposition plus élevés aux propriétaires dans le but d’inverser la baisse des taux d’accession à la propriété. Depuis lors, d’autres changements fiscaux et réglementaires, combinés à des taux d’intérêt plus élevés, signifient que les propriétaires qui déclarent vouloir quitter le secteur ne manquent pas : seuls 9 % envisagent d’élargir leur portefeuille et 39 % envisagent de vendre.

Ceci malgré des hausses record des loyers, qui obligent les ménages à consacrer des revenus record aux coûts de logement. La crise des loyers va-t-elle s’aggraver si les propriétaires vendent ?

En juin 2024, 18 % des propriétés mises en vente avaient été mises en location au cours des 3 dernières années, soit une augmentation de 100 % par rapport à l’année précédente. Il existe donc des preuves d’achat permettant aux investisseurs de vendre réellement.

Pourquoi les propriétaires vendent, ou du moins n’achètent pas

Les principales raisons de vendre sont la législation antérieure, les impôts plus élevés, les projets de loi et la hausse des taux d’intérêt. D’autres raisons incluent la fin de la croissance rapide des prix de l’immobilier.

Dans le passé, les propriétaires pouvaient déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Cela a maintenant été supprimé et représente une augmentation significative des coûts, en particulier pour les propriétaires qui paient le taux d’impôt sur le revenu le plus élevé. Une solution consiste à se constituer en entreprise, mais cela nécessite généralement un portefeuille beaucoup plus important. Mais il ne s’agit pas seulement de taxes : les propriétaires affirment que l’article 21 mettant fin aux expulsions sans faute rend plus difficile l’élimination des locataires perturbateurs. Les propriétaires sont également préoccupés par la nouvelle législation qui approche. Le gouvernement a confirmé que toutes les propriétés louées doivent avoir un certificat de qualité énergétique de C ou supérieur d’ici 2030. Pour certaines anciennes propriétés victoriennes, cela pourrait être d’un coût prohibitif, 18 % des propriétaires affirmant que cela pourrait coûter plus de 10 000 £. La logique du gouvernement est que le Royaume-Uni possède les logements les plus mal isolés d’Europe, ce qui contribue au gaspillage des factures de chauffage. Mais les propriétaires peuvent préférer vendre plutôt que d’investir dans la réduction des pertes de chaleur. Les propriétaires affirment également qu’ils sont confrontés à une guerre d’usure avec des législations supplémentaires telles que des mesures plus faciles pour garder les animaux de compagnie, la suppression de l’indemnité d’usure et des systèmes de garantie des dépôts. Le fait que la réputation des propriétaires soit plutôt mauvaise n’aide pas.

Mais c’est plus qu’une simple législation. Les propriétaires qui ont acheté à la fin du krach de 2009 devaient constater des gains en capital rapides au cours des 13 années suivantes, une hausse de près de 80 % des prix nominaux de l’immobilier à une époque de faibles retours sur investissement ailleurs. Le problème est que le Royaume-Uni a connu cinq décennies d’augmentation réelle des prix de l’immobilier, mais il a laissé un marché au point de rupture avec des prix de l’immobilier proches de huit fois les niveaux de revenus. Même si les prix sont soutenus par des parents fortunés qui contribuent aux dépôts, la perspective d’une nouvelle hausse durable des prix réels de l’immobilier est lointaine, même pour le prévisionniste le plus optimiste. Si vous ne pouvez pas compter sur des plus-values ​​faciles, il ne vous reste que le bénéfice des revenus locatifs. D’une part, les loyers ont augmenté plus vite que les prix et les revenus. Les propriétaires devraient rêver de pouvoir continuer à fixer des loyers plus élevés. Mais, pour un achat destiné aux investisseurs bénéficiant d’un prêt hypothécaire à revenu uniquement, les coûts hypothécaires mensuels ont augmenté encore plus considérablement. En 2020, avec des taux d’intérêt de 2 %, une hypothèque de 200 000 £ avec intérêts uniquement s’élevait à 334 £. D’ici 2024, avec des taux d’intérêt de 5 %, le même prêt hypothécaire à intérêt uniquement a augmenté de 149 % pour atteindre 834 £ par mois. Le montant de base du prêt hypothécaire locatif est désormais supérieur au rendement locatif moyen. À court terme, certains propriétaires bénéficient encore de contrats à faible taux fixe, mais comme ils sont confrontés à un réhypothèque à des taux plus élevés, la hausse des coûts hypothécaires sera même plus importante que l’augmentation des loyers.

Les propriétaires vendent-ils réellement ?

Malgré toutes les rumeurs sur la vente des propriétaires, que se passe-t-il réellement ? Je me souviens d’avoir abordé ce sujet en 2022, et malgré les rumeurs selon lesquelles les propriétaires vendaient, l’exode massif est souvent exagéré. Cela vient du secteur lui-même, qui utilise naturellement la menace de quitter le marché comme monnaie d’échange pour éviter la réglementation et les augmentations d’impôts. Deuxièmement, si l’on considère le nombre de personnes vivant dans le secteur locatif privé, ce nombre est relativement stable. Il y a une baisse des nouvelles mais il faut laisser contracter des hypothèques. Mais il n’y a pas d’exode massif. Ce qui s’est produit, c’est que la demande a augmenté beaucoup plus rapidement que l’offre. Dans ce contexte, la stagnation de l’offre constitue donc un réel problème. Avec l’augmentation de la population, nous devons augmenter l’offre de logements locatifs privés sans la maintenir inchangée.

Zoopla rapporte que le nombre de propriétés louées disponibles sur le marché est toujours inférieur de 25 % à celui d’avant la pandémie. En effet, les locataires existants sont plus susceptibles de rester sur place et de conserver leur contrat. Cela signifie que la croissance du nombre de nouveaux locataires est confrontée à de moins en moins de propriétés arrivant sur le marché, et c’est pourquoi nous entendons des histoires folles de plus de 50 demandes de renseignements par propriété et de guerres d’enchères pour obtenir une propriété dans des endroits clés.

Nouveaux propriétaires

Bien que les statistiques soient plus difficiles à trouver pour le secteur locatif, cela constitue une preuve raisonnable que les grandes sociétés immobilières commerciales, telles que l’ISA et les fonds de pension, achètent des biens immobiliers en gros. Les investisseurs étrangers augmentent également leurs portefeuilles, sans se soucier des changements fiscaux britanniques, qui ciblent davantage les résidents britanniques. Cependant, même la Banque d’Angleterre admet qu’il est difficile de savoir avec certitude combien de titres seront rachetés. Le problème fondamental est que la construction de logements est au point mort, bien en deçà des objectifs du gouvernement. Le nouveau gouvernement a des projets audacieux pour réformer la planification et faciliter la construction, mais il faudra beaucoup de temps pour donner une impulsion au secteur de la construction de logements. Le problème est que le Royaume-Uni est confronté à une pénurie de logements

Que se passe-t-il quand ils vendent ?

De plus, si les propriétaires vendent, le nombre de propriétés reste le même et les maisons ne disparaissent pas, ce qui se passe, c’est que cela augmente l’offre de maisons sur le marché et, en théorie, aide les primo-accédants du secteur loué. pour acheter leur propre maison. Après tout, c’était la logique des réformes gouvernementales passées. Certes, il est évident que la modération des taux d’intérêt a permis à davantage de primo-accédants d’entrer sur le marché et que la demande des acheteurs est plus forte que l’année dernière.

Cependant, même si cela est vrai dans une certaine mesure, cela n’est pas sans poser de problèmes. Premièrement, la densité de logements a tendance à être plus élevée dans le secteur privé loué que dans le secteur occupé par leur propriétaire. Un logement loué peut accueillir quatre adultes indépendants. Une maison peut accueillir une seule personne. Deuxièmement, vendre des maisons du secteur locatif privé est une bonne chose pour les locataires qui sont proches de la limite financière de la capacité d’achat, mais c’est une mauvaise nouvelle pour les ménages à faible revenu qui manquent de soutien parental ou de revenus élevés. Les chiffres officiels suggèrent que le fait que les personnes qui perdent leur logement privé en location suite à la vente de leur propriétaire ne parviennent pas à obtenir un nouveau loyer constitue un réel problème. Peut-être parce que les nouveaux loyers du marché sont bien plus élevés que ceux de l’ancienne offre. Les données suggèrent que quatre familles sur dix qui ont demandé un logement temporaire aux conseils sont dues à une vente par leur propriétaire. Le Royaume-Uni a connu une augmentation record du sans-abrisme, défini comme un logement précaire, la crise du secteur locatif privé est certainement une grande partie de ce problème.

En 1920, 80 % des ménages appartenaient au secteur locatif privé. Ce chiffre a diminué régulièrement pendant 60 ans. Dans les années 1970, le gouvernement a strictement réglementé le secteur de la location et de nombreux propriétaires ont vendu leurs logements, mais les conseils locaux ont souvent racheté ces maisons et les ont converties à des fins sociales. Cela a créé un marché du logement beaucoup plus abordable pour les ménages à faible revenu. La question est : est-ce que cela pourrait être reproduit ? Certes, les prix sont beaucoup plus chers en termes réels, et les communes en faillite n’ont pas les fonds nécessaires pour acheter des propriétés avec des loyers à faible revenu. Peut-on espérer que les prix de l’immobilier baisseront à l’avenir et deviendront plus abordables au fil du temps ? Cette vidéo examine les perspectives de prix à court et à long terme