Que se passe-t-il sur le marché du logement ?

Gianni Martinez, 31 ans, pensait qu’il serait assez facile d’acheter un appartement.

Les taux hypothécaires oscillent désormais autour de 7% – les plus élevés depuis 2007 – grâce aux efforts de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation. Les banquiers centraux ont relevé leur taux directeur officiel à environ 5 % au cours des 15 derniers mois, ce qui s’est traduit par des coûts d’emprunt plus élevés dans l’ensemble de l’économie.

M. Martinez, un technicien, s’attendait à ce que cela refroidisse l’immobilier à Miami. Mais au lieu de cela, il se retrouve en concurrence féroce pour des appartements d’une à deux chambres près de l’océan. Il a fait sept ou huit offres et est prêt à mettre 25 % vers le bas, mais il continue de perdre, souvent à des gens qui paient comptant au lieu de contracter une hypothèque coûteuse.

« En raison des taux d’intérêt à 7%, je ne pensais pas que ce serait aussi compétitif – mais cela n’a pas d’importance pour les acheteurs au comptant », a déclaré M. Martinez, notant qu’il est en concurrence avec des soumissionnaires étrangers et d’autres jeunes qui se présentent. à des journées portes ouvertes avec leurs parents à la remorque, suggérant que maman ou papa pourrait aider à payer la facture.

« Quand il y a une liste au prix correct, c’est une maison de fous », a-t-il déclaré.

Les hausses de taux de la Fed visent à ralentir l’économie américaine – en partie en restreignant le marché du logement – pour tenter de maîtriser l’inflation. Ces mesures ont d’abord fonctionné rapidement pour affaiblir les secteurs de l’économie sensibles aux taux d’intérêt : les marchés du logement aux États-Unis ont notamment reculé l’an dernier. Mais ce refroidissement semble se fissurer.

Les prix des maisons ont chuté à l’échelle nationale à la fin de 2022, mais ils ont commencé à rebondir ces derniers mois, une résurgence qui s’est produite alors que le marché s’est avéré particulièrement solide dans les villes du Sud, notamment Miami, Tampa et Charlotte. De nouvelles données qui seront publiées mardi montreront si cette tendance s’est poursuivie. Les chiffres publiés la semaine dernière ont montré que les mises en chantier de logements à l’échelle nationale ont augmenté de manière inattendue en mai, le plus important depuis 2016, alors que les demandes de construction de maisons ont également augmenté.

Le logement semble retrouver un nouvel élan. La hausse des prix des maisons ne soutiendra pas les chiffres officiels de l’inflation – ceux-ci sont basés sur les loyers plutôt que sur les coûts de logement achetés. Mais la reprise est un signe de la difficulté pour la Fed de freiner la dynamique de l’économie à un moment où le marché du travail reste solide et les bilans des consommateurs sont généralement plus sains qu’avant la pandémie.

« C’est un autre point de données : les choses ne se refroidissent pas autant qu’ils le pensaient », a déclaré Kathy Bostjancic, économiste en chef pour Nationwide Mutual. En fait, la construction de nouveaux logements « nous dit quelque chose sur la direction que prend l’économie, ce qui suggère donc que les choses s’améliorent potentiellement ».

Cela pourrait avoir de l’importance pour la politique : les responsables de la Fed pensent que l’économie doit passer un certain temps à croître à une vitesse inférieure à son plein potentiel pour que l’inflation se refroidisse complètement. Dans une économie faible, les consommateurs ne veulent pas acheter autant, alors les entreprises ont du mal à facturer autant.

La question est de savoir si l’économie peut ralentir suffisamment lorsque l’immobilier se stabilise ou même se réchauffe, laissant les constructeurs de maisons plus optimistes, les entreprises de construction embauchant des travailleurs et les propriétaires ressentant le coup de pouce mental qui accompagne l’augmentation de la valeur nette de leur propriété.

Jusqu’à présent, le chef de la Fed, au moins, a semblé insouciant.

« Le secteur du logement à l’échelle nationale s’est aplati, et peut-être un peu augmenté, mais à un niveau beaucoup plus bas », a déclaré Jerome H. Powell, le président de la Fed, aux législateurs la semaine dernière, ajoutant un jour plus tard que « vous Je l’ai en quelque sorte vu toucher un fond maintenant.

Des taux plus élevés ont contribué à ralentir considérablement les ventes de maisons existantes, à son avis, bien que la demande de maisons neuves soit soutenue par deux grandes tendances à long terme.

La génération Y – la plus grande génération d’Amérique – est à la fin de la vingtaine et au début de la trentaine, des années de pointe pour déménager par ses propres moyens et tenter d’acheter une maison.

Et le passage au travail à distance pendant la pandémie semble avoir incité des personnes qui auraient autrement pu rester avec des colocataires ou des parents à vivre seules, sur la base d’une récente recherche co-écrite par Adam Ozimek, économiste en chef au Economic Innovation Group.

« Le travail à distance signifie travailler à domicile pour de nombreuses personnes », a déclaré M. Ozimek. « Cela augmente vraiment la valeur de l’espace. »

L’offre de logements disponibles, entre-temps, a été serrée. C’est aussi en partie à cause de la Fed. De nombreuses personnes ont refinancé leur hypothèque lorsque les taux d’intérêt étaient au plus bas en 2020 et 2021, et elles hésitent maintenant à vendre et à perdre ces hypothèques bon marché.

« La chose la plus surprenante à propos de ce marché du logement est la façon dont l’augmentation des taux d’intérêt a affecté l’offre et la demande à peu près également », a déclaré Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. Le recul de la demande a probablement été un peu plus intense, a-t-elle déclaré, mais les constructeurs bénéficient d’un « manque cruel d’offre ».

Alors que les jeunes continuent d’enchérir sur les maisons et que les stocks se font rares, les prix et la construction organisent leur retour surprise.

« La demande s’est accrochée mieux que ce à quoi nous nous attendions pour ce premier acheteur », a déclaré Michael Fratantoni, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association.

Mme Bostjancic a déclaré que les données récentes sur le logement pousseront probablement la Fed vers des taux plus élevés. Les responsables ont suspendu leurs mouvements de taux en juin après 10 augmentations consécutives, mais ont suggéré qu’ils pourraient les augmenter deux fois de plus en 2023, y compris lors de leur réunion le mois prochain.

S’il y a une doublure argentée pour la Fed, c’est que les prix de l’immobilier n’alimenteront pas directement l’inflation. Les mesures des prix américaines utilisent les loyers pour calculer les coûts de logement parce qu’elles tentent de saisir le coût de la consommation. L’achat d’une maison est, en partie, un investissement financier.

La croissance des loyers stagne depuis des mois maintenant, ce qui alimente lentement les données officielles sur l’inflation à mesure que les gens renouvellent les baux.

« La croissance des loyers prend une belle et profonde inspiration », a déclaré Igor Popov, économiste en chef chez Apartment List. « En ce moment, on n’a pas l’impression qu’il y a beaucoup de chaleur nouvelle. »

Pourtant, au moins un responsable de la Fed s’est inquiété du fait que la reprise du logement pourrait limiter l’ampleur de ce ralentissement. À mesure que les prix des maisons augmentent, certains investisseurs et propriétaires pourraient décider de facturer plus ou de passer de la location de maisons à l’achat et à la vente, ce qui freinerait l’offre locative.

« Un rebond du marché du logement soulève des questions sur la durabilité de ces faibles augmentations de loyer », a déclaré Christopher Waller, gouverneur de la Fed, dans un discours le mois dernier.

Il a déclaré que la reprise « même avec des taux hypothécaires nettement plus élevés » soulevait des questions « pour savoir si les avantages du ralentissement des augmentations de loyer dureront aussi longtemps que prévu ».